Jak skutecznie zabezpieczyć wykonanie umowy?

umowy to dopiero początek współpracy. Każda ze stron chce mieć pewność, że druga wywiąże się ze swoich zobowiązań. Jak jednak ograniczyć ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania umowy? Prawo przewiduje kilka praktycznych rozwiązań, które mogą skutecznie zabezpieczyć interesy stron.

W tym artykule przyglądamy się czterem często stosowanym rozwiązaniom: karze umownej, wekslowi, kaucji oraz oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Kara umowna

To jedno z najczęstszych postanowień w umowach. Wydaje się proste, ale w praktyce często bywa źródłem błędów.

Czym właściwie jest kara umowna? To nic innego jak forma zabezpieczenia na wypadek, gdyby jedna ze stron nie wykonała swoich obowiązków albo zrobiła to nienależycie. W takiej sytuacji zamiast dochodzić odszkodowania na ogólnych zasadach, strony z góry umawiają się na konkretną kwotę – to właśnie kara umowna. Zatem kary umowne mają na celu zabezpieczenie przed skutkami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy.

Kara umowna działa więc jak sankcja – motywuje do wywiązania się z umowy i chroni interesy drugiej strony – ale tylko wtedy, gdy jest dobrze zapisana. A z tym bywa różnie. Jakie są najczęstsze błędy?

zastrzeżenie kary umownej nieproporcjonalnie wysokiej (przewyższającej wysokość samego zobowiązania). Łatwo się domyślić, że taki zapis w umowie można podważyć.
zastrzeżenie kary umownej za opóźnienie w zapłacie. Taki zapis będzie oczywiście nieważny. A dlaczego? Ponieważ kara umowna może dotyczyć wyłącznie zobowiązań niepieniężnych (np. wykonania usługi czy dostawy towaru). W razie niewykonania zobowiązanie pieniężnego zastosowanie mają przepisy o odsetkach za zwłokę.

W jakich umowach można zastrzec karę umowną?

Dobra wiadomość: zapis o karze umownej można wprowadzić niemal do każdej umowy. Nie ma znaczenia, czy mamy do czynienia z umową nazwaną (jak np. umowa o dzieło, sprzedaży czy najmu), czy też nienazwaną – przepisy dają tu sporą swobodę.

Jednak, aby kara umowna spełniała swój cel konieczne jest, by dobrze zrozumieć, czemu służy dana umowa i jakie obowiązki z niej wynikają. Dopiero wtedy można sensownie określić, jakie sytuacje powinny być objęte karą umowną – czyli kiedy jej zastosowanie ma chronić interes jednej ze stron. Bez tego łatwo o błędne lub nieskuteczne zapisy.

Czy musisz wykazać szkodę, aby dostać karę umowną?

Zapis o karze umownej daje konkretne zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się z umowy. Pytanie, które pojawia się równie często: czy żeby ją otrzymać, trzeba najpierw udowodnić, że poniosło się szkodę?

Odpowiedź brzmi: nie trzeba. Zgodnie z art. 484 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego, kara umowna należy się wierzycielowi w wysokości ustalonej w umowie – bez względu na wysokość poniesionej szkody. To oznacza, że samo naruszenie umowy wystarczy, aby móc żądać zapłaty kary.

W uchwale 7 sędziów z 6 listopada 2003 r. (sygn. akt III CZP 61/03), Sąd Najwyższy potwierdził, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Innymi słowy – nawet jeśli druga strona nie poniosła realnej straty, to i tak trzeba zapłacić, jeśli umowa przewidywała taką sankcję.

Jest jednak pewien „bezpiecznik” dla dłużnika. Gdy okaże się, że szkoda była znikoma albo wcale jej nie było, można powołać się na miarkowanie kary umownej (czyli jej obniżenie). To sąd decyduje, czy w danych okolicznościach kara nie jest zbyt wygórowana – i może ją odpowiednio zmniejszyć.

Podsumowując, nie trzeba wykazywać szkody, by żądać kary umownej. Ale jej brak może mieć wpływ na ostateczną wysokość tej kary. Warto więc dobrze przemyśleć zapisy w umowie – i wiedzieć, kiedy się na nie powołać.

Kaucja

Kaucja najczęściej kojarzy się z umową najmu – i słusznie, bo to właśnie tam pojawia się najczęściej. Ale nie tylko. Pojawia się także m. in. w umowach o roboty budowlane, gdzie pełni podobną, gwarancyjną funkcję.

Rola kaucji jest prosta. Ma zapewnić, że umowa zostanie wykonana zgodnie z ustaleniami. Pełni więc typową funkcję gwarancyjną. Jeśli umowa jest prawidłowo wykonana – kaucja wraca do właściciela w pełnej wysokości. Jeśli nie – może zostać zatrzymana w całości lub części, jako forma rekompensaty. Właśnie dlatego, podobnie jak przy karze umownej, tak ważne jest, by w umowie jasno określić, kiedy kaucja może zostać zatrzymana, w jakiej wysokości oraz kiedy i na jakich zasadach powinna zostać zwrócona.

Umowa uzależniona od wpłaty kaucji

W praktyce występują sytuacje, w której zawarcie umowy jest możliwe dopiero po wpłaceniu kaucji – i jest to w pełni dopuszczalne. Tak dzieje się w przypadku najmu lokalu mieszkalnego, który reguluje ustawa z z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej przepisami, właściciel może uzależnić podpisanie umowy od wcześniejszego wniesienia kaucji zabezpieczającej. Taka kaucja ma na celu pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu przez najemcę.

Ważne:

Kaucja nie może być wyższa niż 12-krotność miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 ustawy).
Po zakończeniu najmu, kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu (nabycia jego własności przez najemcę), po wcześniejszym potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego (art. 6 ust. 4).

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Jednym z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia umowy jest oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Chodzi o realne zabezpieczenie interesów wierzyciela.

Jeśli dłużnik złoży takie oświadczenie w formie aktu notarialnego, dokument ten staje się tytułem egzekucyjnym (na podstawie art. 777 § 1 pkt 4–6 Kodeksu postępowania cywilnego). W praktyce oznacza to tyle, że jeśli kontrahent nie wywiąże się z umowy, wierzyciel nie musi kierować sprawy do sądu. Wystarczy uzyskać klauzulę wykonalności, a następnie może skierować wniosek do komornika celem rozpoczęcia postepowania egzekucyjnego. Zatem akt notarialny opatrzony w klauzulę wykonalności ma taką samą moc jak wyrok również opatrzony analogiczną klauzulą.

Trzeba jednak pamiętać, że akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji nie daje gwarancji odzyskania pieniędzy, ponieważ dłużnik może okazać się niewypłacalny. Jednak niewątpliwie zaletą takiego rozwiązania jest oszczędność czasu i kosztów sądowych, ponieważ nie trzeba dochodzić zapłaty w sądzie.

Weksel

Trudno nazwać go tradycyjnym zabezpieczeniem umowy. Jednak weksel wciąż cieszy się dużą popularnością w relacjach biznesowych. Dlaczego? Bo jego posiadanie znacząco ułatwia i przyspiesza dochodzenie należności.

Co zyskujesz, stosując weksel jako zabezpieczenie?

W przypadku niewywiązania się drugiej strony z umowy nie musisz udowadniać swojego roszczenia. Wierzyciel może skorzystać ze specjalnego trybu postępowania sądowego i uzyskać nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym, a następnie szybko zabezpieczyć swoją wierzytelność na majątku dłużnika. To rozwiązanie szczególnie przydatne, gdy liczy się czas, niższe koszty sądowe i skuteczność działania.

Każde z opisanych zabezpieczeń ma swoje zalety. Trzeba jednak pamiętać, że ich skuteczność zależy przede wszystkim od precyzyjnego i przemyślanego zapisu w umowie. Dlatego zanim podpiszesz dokument, warto zadbać o jego właściwe przygotowanie.

Masz pytania dotyczące zabezpieczenia umowy? Chętnie doradzimy.

Jak zabezpieczyć wykonanie umowy? 4 skuteczne postanowienia